Simulação de financiamento
Todas as parcelas do contrato, com amortização a cada X meses, 13º salário e FGTS. Os parâmetros são seus: taxa, prazo, seguros, taxas e o efeito de cada aporte.
SAC ou Price: um exemplo com a taxa de hoje
Um imóvel de R$ 600.000, com 20% de entrada, deixa R$ 480.000 para financiar em 30 anos. Com a taxa mediana dos bancos no financiamento com taxa de mercado e TR — 11,56% a.a., em setembro de 2026 —, os dois sistemas de amortização ficam assim:
| Sistema | Primeira parcela | Última parcela | Juros do contrato |
|---|---|---|---|
| SAC | R$ 5.729 | R$ 1.346 | R$ 793.424 |
| Price | R$ 4.567 | R$ 4.567 | R$ 1.164.211 |
No SAC a amortização é a mesma todo mês e os juros caem com o saldo: a parcela começa mais alta e desce. Na Price a parcela é constante, e por isso amortiza pouco no começo — o saldo cai devagar, e o contrato inteiro paga mais juros. A primeira parcela da Price cabe mais fácil na renda; o SAC custa menos no total.
O exemplo não inclui a TR, os seguros obrigatórios (MIP e DFI), a taxa de administração nem o custo do condomínio e do IPTU — e é por isso que ele é menor que a parcela de uma proposta real. A simulação acima inclui os seguros, a taxa de administração e o custo mensal do imóvel.
Taxas de financiamento imobiliário por banco — setembro de 2026
Taxa anual média praticada por cada instituição, como o Banco Central publica, na modalidade “Financiamento imobiliário com taxas de mercado - Pós-fixado referenciado em TR”. Taxa + TR. Formato mais comum do mercado; a TR entra por cima da taxa publicada.
| Instituição | Taxa anual |
|---|---|
| BCO DO ESTADO DO RS S.A. | 9,39% a.a. |
| BANCO BARI S.A. | 9,53% a.a. |
| BCO BANESTES S.A. | 10,72% a.a. |
| BANCO SICOOB S.A. | 10,79% a.a. |
| BCO DO EST. DO PA S.A. | 10,92% a.a. |
| BCO DO EST. DE SE S.A. | 11,12% a.a. |
| BANCO COOPERATIVO SICREDI | 11,56% a.a. |
| CAIXA ECONOMICA FEDERAL | 12,05% a.a. |
| ITAÚ UNIBANCO S.A. | 12,14% a.a. |
| BCO BRADESCO S.A. | 12,24% a.a. |
| BCO SANTANDER (BRASIL) S.A. | 12,31% a.a. |
| BANCO INTER | 12,91% a.a. |
| BCO DO BRASIL S.A. | 14,49% a.a. |
Fonte: Banco Central do Brasil, taxas de juros de operações de crédito por instituição. A taxa média de uma instituição não é a que ela oferece a cada cliente: renda, relacionamento e valor de entrada mudam a proposta.
As modalidades de financiamento
O mesmo banco cobra taxas diferentes conforme a modalidade. As reguladas (SFH e FGTS) são mais baratas e têm limite de renda e de valor do imóvel; as de mercado não têm limite, e a correção — nenhuma, TR ou IPCA — muda quanto a parcela anda com o tempo.
| Modalidade | Bancos | Mediana | Menor e maior |
|---|---|---|---|
| Financiamento imobiliário com taxas de mercado - PrefixadoTaxa fixa por todo o contrato. Previsível, normalmente a mais cara. | 4 | 14,80% a.a. | 10,94% a.a. a 18,62% a.a. |
| Financiamento imobiliário com taxas de mercado - Pós-fixado referenciado em TRTaxa + TR. Formato mais comum do mercado; a TR entra por cima da taxa publicada. | 13 | 11,56% a.a. | 9,39% a.a. a 14,49% a.a. |
| Financiamento imobiliário com taxas de mercado - Pós-fixado referenciado em IPCATaxa + IPCA. Parcela acompanha a inflação — risco maior no longo prazo. | 3 | 14,69% a.a. | 9,19% a.a. a 15,48% a.a. |
| Financiamento imobiliário com taxas reguladas - PrefixadoTaxas reguladas (SFH/FGTS), prefixado. Mais barato, sujeito a limites de renda e de valor do imóvel. | 2 | — | 10,94% a.a. a 14,27% a.a. |
| Financiamento imobiliário com taxas reguladas - Pós-fixado referenciado em TRTaxas reguladas (SFH/FGTS) + TR. Mais barato, sujeito a limites de renda e de valor do imóvel. | 14 | 10,57% a.a. | 7,98% a.a. a 11,87% a.a. |
| Financiamento imobiliário com taxas reguladas - Pós-fixado referenciado em IPCATaxas reguladas (SFH/FGTS) + IPCA. Sujeito a limites de renda e de valor do imóvel. | 4 | 7,51% a.a. | 4,84% a.a. a 11,03% a.a. |
O que a simulação completa acrescenta
- todas as parcelas do contrato, em SAC ou em Price, com a taxa do banco que você escolher;
- os seguros MIP e DFI e a taxa de administração, que entram em toda parcela;
- amortizações extras — periódicas, com o 13º salário, com o FGTS ou de uma vez —, reduzindo o prazo ou a parcela;
- quanto a primeira parcela ocupa da renda, somando condomínio e IPTU, contra o limite que você escolher.
O preço de etiqueta também não é o custo de morar: a metodologia explica o custo efetivo, e as outras calculadoras fazem a conta do leilão e do prédio.