Comprar ou alugar?
O patrimônio de quem compra e de quem aluga, mês a mês, com o mesmo dinheiro: a entrada que não foi gasta rende, e quem gasta menos aplica a diferença.
Os dois caminhos, com o mesmo dinheiro
Comparar a prestação com o aluguel responde a pergunta errada. A prestação acaba e o imóvel fica; o aluguel não acaba, mas o dinheiro da entrada continua rendendo. A calculadora segue o patrimônio de quem compra e de quem aluga, mês a mês, e todo mês quem gastou menos aplica a diferença — é isso que torna a comparação justa.
- Quem compra
- Paga a entrada e 4% de custos de compra — ITBI e escritura — no primeiro mês. Depois, a prestação em SAC, o condomínio, o IPTU e 1% do valor do imóvel ao ano de manutenção. O patrimônio é o imóvel valorizado, menos o saldo devedor e 6% de custo de venda.
- Quem aluga
- Aplica a entrada e os custos de compra que não pagou. Todo mês paga o aluguel, reajustado uma vez por ano, e o condomínio e o IPTU. O patrimônio é o que está aplicado.
O ponto de virada
No primeiro mês, quem aluga está à frente: quem comprou pagou 4% de custos de compra, e o patrimônio dele já desconta os 6% que custaria vender. O ponto de virada é o primeiro mês em que o patrimônio de quem comprou passa o de quem alugou. Se ele não aparece no período da análise, vale testar um período maior — ou aceitar que, com aquelas premissas, alugar ganha.
As premissas decidem
- valorização do imóvel e rendimento do investimento são aposta sua: a conta não tem como sabê-los, e vale refazê-la com números mais baixos e mais altos;
- zero é uma hipótese válida — imóvel que não valoriza é o cenário pessimista que mais vale ver;
- o rendimento é bruto: o imposto sobre a aplicação não entra, e isso pesa a favor de quem aluga, que tem o patrimônio todo aplicado;
- o condomínio e o IPTU ficam constantes, e entram nos dois lados.
O aluguel equivalente é o de um imóvel parecido na mesma região — a página de preços por região traz a mediana do aluguel por número de quartos.