Metodologia

Os números partem de anúncios, e não de escrituras. Um preço anunciado é o que o vendedor pede; o negócio fechado costuma sair por outro valor, e esse valor não é público. Por isso todo número daqui é chamado de preço anunciado.

Cada anúncio é conferido periodicamente na origem. Anúncio que sai do ar deixa de entrar nas contas, mas não é apagado: o histórico de preço dele continua servindo para medir quanto tempo os imóveis ficam à venda e quanto baixam até sair.

O valor típico de um grupo é a mediana: metade dos anúncios está acima, metade abaixo. A média seria deslocada por uma única cobertura de alto padrão, e passaria a descrever um imóvel que quase ninguém procura.

Junto da mediana aparece, quando cabe, a faixa em que está a metade central dos anúncios (o intervalo interquartil). Ela diz se o grupo é homogêneo ou se a mediana resume imóveis muito diferentes.

Um grupo com um ou dois anúncios não tem mediana que valha. Nesse caso a resposta é “amostra insuficiente”, e o grupo some do boletim em vez de aparecer com um número frágil. A mesma regra vale para o condomínio estimado de um prédio e para a comparação de um imóvel com os vizinhos.

Dois apartamentos com o mesmo preço podem custar muito diferente ao longo dos anos: um tem condomínio alto, o outro precisa de reforma. O custo efetivo soma ao preço a reforma e o custo mensal (condomínio, IPTU e taxas extras) ao longo de um horizonte de anos — dez, por padrão — e divide pela área.

Custo que não foi informado não vira zero. O anúncio sem condomínio declarado é tratado como “custo desconhecido”, e a tela diz sobre quantos imóveis cada média de custo foi calculada.

Cada valor de condomínio e de IPTU vem de uma cascata, da fonte mais forte para a mais fraca:

• confirmado na visita;
• declarado no anúncio;
• estimado pela mediana do valor por m² dos vizinhos do mesmo prédio, com pelo menos três declarantes;
• só para o IPTU, a alíquota residencial do Distrito Federal sobre o preço.

A tela mostra de qual degrau o número veio. Valores de R$ 0 ou R$ 1 de condomínio existem nos anúncios e são preenchimento de formulário, não taxa: ficam de fora.

Aluguel é outra amostra: o preço é mensal, e uma mediana que misturasse aluguel e venda não teria sentido.

Ágio (cessão de direitos de um financiamento em andamento) também fica de fora da mediana do mercado. O preço anunciado ora é só o ágio, ora o total, e quem compra ainda assume o saldo devedor. Os anúncios de ágio são comparados só entre si.

Leilão e venda direta de banco têm preço de lance mínimo, com desconto sobre a avaliação, de imóvel que costuma vir ocupado e sem visita. O custo de arrematar soma ao lance as dívidas, a comissão do leiloeiro, o ITBI, o registro e a desocupação — e a calculadora de arrematação mostra quantas dessas parcelas foram informadas.

Um imóvel é comparado primeiro com os de mesmo número de quartos na mesma região. Se esse grupo não junta três anúncios, a comparação passa para o mesmo número de quartos em toda a amostra, e por fim para a amostra inteira. O grupo usado aparece ao lado do resultado: estar 10% abaixo dos vizinhos de 3 quartos da mesma região é uma afirmação muito mais forte do que estar 10% abaixo de tudo.

Para quem tem conta, cada imóvel recebe uma nota de 0 a 100 que combina preço efetivo, localização, estado de conservação, saúde do condomínio e a avaliação da própria pessoa. Quando falta um dado, aquela dimensão pesa de forma neutra e a confiança da nota cai. Uma nota 74 com 40% de confiança não é o mesmo que uma 74 com 100%, e as duas aparecem juntas.

O boletim do mercado é gerado automaticamente toda segunda-feira, a partir dos anúncios vigentes naquele dia. Ele publica só números agregados — medianas por número de quartos e por região, quantos anúncios entraram e quantos mudaram de preço na semana —, segue todas as regras acima e não cita imóveis nem anunciantes individualmente.